Пазарът на недвижими имоти в България преминава през период на сериозно „отрезвяване“. След години на неконтролиран растеж, купувачите в големите градове започват да подхождат към сделките с много повече прагматизъм и внимание към финансовите си възможности, което променя динамиката на търсенето.
В София се очертава нова, тревожна граница за средната класа. Тристайните апартаменти, които традиционно са изборът на семействата, вече често надхвърлят психологическата праг от 250 000 евро. Тази сума се оказва твърде тежка за масовия купувач, което води до забележим спад в активността в този сегмент. Резултатът е принудителен компромис – много семейства пренасочват търсенето си към двустайни жилища, чиято средна цена е около 170 000 евро, за да ограничат дългосрочния си дълг и да запазят финансов резерв.
Интересно е как пазарът се разделя на два крайни полюса. От една страна, малките апартаменти остават „златната мина“ за инвеститорите, като около 30% от сделките в началото на 2026 г. са с цел бъдещо отдаване под наем. От другата страна, луксозните и многостайните имоти продължават да растат, тъй като техните купувачи са платежоспособни и почти не зависят от колебанията в лихвите по кредитите. Най-силно страдалият е средният сегмент, където цените просто са изпреварили реалните доходи.
Въпреки че цените не бележат масов срив, изкуството на преговорите се завърна. Около 40% от сделките вече се сключват с отстъпки, макар че повечето от тях са в рамките на 5 000 до 10 000 евро. Това показва, че продавачите започват да осъзнават, че нереалистично високите оферти просто „застиват“ на пазара, а качествените имоти на разумни цени все още се продават бързо.
Регионалният анализ разкрива различни тенденции. Варна демонстрира предпазливост – сделките намаляват, но цените все още растат с около 6% годишно, подпомагани от търсенето на втори жилища. Пловдив пък се утвърждава като най-стабилния пазар, където търсенето е задвижвано от реални нужди и икономическия възход на индустриалните зони. Там се забелязва силен интерес към нови еднофамилни къщи с двор в райони като Южната дъга и Родопската яка, с площи между 150 и 250 кв. м.
Общата картина е на пазар, който търси нов баланс. Купувачите вече не бързат и пресмятат внимателно всяка вноска, включително скритите разходи за данъци, нотариус и ремонт, докато продавачите постепенно се примиряват с факта, че епохата на автоматичния растеж е приключила.
