Дълги години бяхме свикнали да наблюдаваме как цените на жилищата в България летят стремглаво нагоре, превръщайки покупката на дом в непосилно предизвикателство. Днес обаче ситуацията се променя коренно. Макар обявите в интернет все още да поддържат илюзията за високи стойности, реалността на терен е съвсем различна: сделките буксуват, а купувачите стават все по-взискателни и предпазливи.
Статистиката е категорична – пазарът преминава през фаза на сериозно охлаждане. През първото тримесечие на 2026 г. сключените сделки са с 15,5% по-малко спрямо предходната година, а през второто тримесечие този спад се задълбочава до 17,9%. Градове като Бургас и София отчитат най-сериозен отлив на интерес. Този спад не е просто цифра, а отражение на факта, че много семейства избират да изчакат или просто се отказват от покупка, която не отговаря на финансовите им възможности.
Интересен феномен е разликата между исканата цена в обявата и реалната сума, записана в нотариалния акт. Финансистът Макс Баклаян отбелязва, че в над половината от случаите продавачите вече са принудени да правят отстъпки между 2% и 10%. В очите на купувача имотът все още изглежда скъп, но „пазарлъкът“ се завръща като основен инструмент за постигане на сделка. Това е ясен сигнал, че пазарът вече не диктува правилата едностранно.
В момента пазарът се крепи почти изцяло на банковото кредитиране. В столицата близо 74% от покупките се финансират с ипотека, което прави сектора силно зависим от лихвените нива и готовността на банките да поемат риск. Тази зависимост създава опасна нестабилност – ако условията по кредитите се затегнат или семейните бюджети бъдат притиснати от инфлацията, потенциалните купувачи просто ще изчезнат.
Строителният сектор също е в капан. Докато броят на започнатите нови проекти в София скача с почти 190%, търсенето продължава да пада. Това разминаване между предлагането и реалната покупателна способност на населението вещае проблеми за инвеститорите. С нарастващите разходи за труд и материали, които в България са скочили със 166% за последното десетилетие, строителните компании се намират под огромен натиск.
Какво ни очаква в близко бъдеще? Прогнозите са, че 2027-2029 г. могат да донесат по-значим спад в цените – между 20% и 30%. За тези, които купуват дом за дългосрочно живеене, това не е непременно лошо, но за инвеститорите, разчитащи на бързи печалби, времето на лесните пари изглежда окончателно приключило. Пазарът се завръща към „разума“, а достъпността отново ще стане водещ фактор при вземането на решения.
