Пазарът на недвижими имоти в София продължава да показва динамика, като цените на жилищата отбелязват значителен ръст. Въпреки това, наблюдателните купувачи все по-често успяват да договорят цена, която е под първоначално обявената. Този феномен отразява променящите се потребителски нагласи и стратегии в търсенето на нов дом.
Анализ на реално сключени сделки за първите девет месеца на 2026 г. показва, че медианната стойност на продадено жилище достига 218 хиляди евро, което е увеличение с 24% спрямо предходната година. Важно е да се отбележи, че този ръст не се дължи единствено на инфлацията, а и на тенденцията купувачите да се насочват към по-големи жилища. Средната площ на продадения имот се е увеличила от 71 на 76 кв.м. Когато се сравняват сходни имоти по ключови параметри като брой стаи, площ, строителство, състояние и локация, реалното покачване на цените е около 14%.
Поскъпването обхваща всички основни типове жилища. Средностатистическият двустаен апартамент в столицата вече се продава за 189 хиляди евро, при 159 хиляди евро година по-рано. Едностайните апартаменти също отбелязват ръст от 110 хиляди до 136 хиляди евро, докато тристайните достигат стойности от 232 хиляди до 265 хиляди евро.
На квадратен метър, двустайните апартаменти показват най-сериозен ръст от 19%, достигайки 2704 евро. При тристайните увеличението е 11%, а при едностайните – 10%. Панелните жилища са ярък пример за това как общата цена на сделката може да бъде подвеждаща. Цената на квадратен метър при тях остава почти без промяна, но медианната цена на сделката се увеличава с 22%, което се дължи на продажбата на по-големи жилища от този тип през 2026 г.
Жилищата, нуждаещи се от ремонт, бележат най-бързо покачване на цената на квадратен метър – с 27%, от около 2000 до 2540 евро. Това води до постепенно намаляване на разликата в цените между напълно готови за нанасяне жилища и тези, които изискват допълнителни инвестиции.
Промените в цените водят и до изместване в структурата на пазара. През 2025 г. почти всяко трето продадено жилище в София струваше под 150 хиляди евро. През първите девет месеца на 2026 г. този дял намалява до 11,5%. Вместо това, нарастват сделките в по-високите ценови категории. Жилищата между 150 и 250 хиляди евро вече съставляват 56,9% от пазара, а тези между 250 и 400 хиляди евро – близо една четвърт.
Променя се и това, което хората предпочитат да купуват. Дялът на тристайните апартаменти нараства от 30,7% на 34%, докато делът на едностайните се свива почти наполовина – от 7,4% на 3,8%. Наемният пазар също бележи възходяща тенденция, макар и с по-умерен темп. Медианният месечен наем се увеличава със 7% до 650 евро, като делът на жилищата с наем над 700 евро месечно нараства от 26% на 39%.
Данните очертават пазар, на който жилищата остават значително по-скъпи в сравнение с предходната година. Въпреки това, поведението на купувачите се трансформира – те търсят по-големи имоти, все по-често използват кредити, но същевременно водят по-настоятелни преговори за постигане на по-изгодна цена.
