Много собственици на жилища изпадат в паника, когато чуят, че лихвите по ипотечните кредити се удвояват. Първият инстинкт е да се помисли, че и месечната вноска ще нарасне пропорционално, но финансовата реалност е по-различна. В действителност, ако лихвата скочи от 2% на 4%, вашата вноска няма да се удвои, въпреки че при големи суми и дълги срокове увеличението все пак може да достигне стотици евро.
Тайната се крие в начина, по който банките изчисляват анюитетните вноски. Тъй като всеки месец вие погасявате част от главницата, лихвата се начислява само върху оставащия дълг. Когато процентът се повиши, нараства единствено лихвената част на вноската, а не цялата сума. Например, при остатък от 200 000 евро за 25 години, вноска от 848 евро (при 2% лихва) става около 1056 евро (при 4%). Това е ръст от 24,5%, а не от 100%.
Ефектът от промяната зависи от няколко ключови фактора: колко дълго е останало до края на заема, каква е непогасената главница и дали договорът ви е с фиксирана или променлива лихва. При фиксираните ставки вие сте защитени до края на периода, докато при променливите вноската следва пазарните показатели и банковата надбавка.
Как да реагирате правилно? Първата стъпка е внимателен преглед на договора и погасителния план, за да разберете кога и как банката може да промени условията. След това е добре да поискате нов план за погасяване. Най-бързият изход често е преговорите с вашата банка за по-ниска надбавка, фиксиране на лихвата за период или дори удължаване на срока – макар че последното намалява месечния товар, то увеличава общата сума, която ще върнете в дългосрочен план.
Друг вариант е рефинансирането чрез преминаване към друга банка. Тук обаче не трябва да се подвеждате само по рекламната лихва. Важно е да изчислите годишния процент на разходите (ГПР), да включите таксите за оценка на имота, застраховките, нотариалните разходи и таксите за вписване на новата ипотека. Понякога по-ниската месечна вноска е просто резултат от удължаване на срока, което всъщност прави кредита по-скъп.
Ефективна стратегия за защита е и частичното предсрочно погасяване. Намалявайки главницата, вие директно намалявате базата, върху която се начисляват бъдещите лихви. Можете да изберете между по-ниска месечна вноска или съкращаване на срока, като вторият вариант е по-изгоден финансово, тъй като спестява повече лихви.
Най-опасното решение в такава ситуация е опитът да покриете ипотечната вноска с кредитна карта, овърдрафт или бърз заем. Това е опасен спирала, при която заменяте евтин дълг с много скъп. Вместо това, създайте си „защитен буфер“ от три до шест месечни вноски и планирайте бюджета си така, сякаш лихвата е с поне два процентни пункта по-висока от текущата. Така всяко повишение ще бъде предвидимо и управляемо.
